מחיר למשתכן: מחקר הערכה

רקע

העשור וחצי האחרון מתאפיין בעליות חדות של מחירי הדיור ובהרעה בנשיגות (affordability) הדיור לרכישה בישראל, קרי במאמץ הנדרש בישראל לצורך רכישת דירה. על רקע זה עלה הרעיון של הבטחת דיור בר-השגה לקדמת השיח. דיור בר-השגה מתבטא באגד של כלי מדיניות אשר נועד לספק פתרונות מגורים הולמים תוך שמירה על עצמאות פיננסית של הרוכשים ושל השוכרים. תוכנית “מחיר למשתכן” (להלן: התוכנית) נועדה להגדיל במידה ניכרת את היצע הדיור בר-ההשגה ומאפשרת לחסרי דירה לרכוש דירה במגוון פרויקטים ברחבי הארץ במחיר נמוך ממחירי השוק החופשי.

מכון מאיירס-ג’וינט-ברוקדייל הגיש למשרד הבינוי והשיכון כמה הצעות לבחינת תוכנית “מחיר למשתכן” מנקודות מבט שונות. בסיכום עם המשרד הוחלט להתמקד בשתי נקודות מבט: זו של הזכאים וזו של יזמי הנדל”ן.

מטרות

סקר הזכאים נועד לבחון את הסוגיות האלה:

  1. המאפיינים הסוציו-דמוגרפיים של הזכאים המשתתפים בתוכנית;
  2. שביעות רצון המשתתפים בתוכנית (“זכאים”) מהיבטים מסוימים שלה;
  3. תהליך קבלת ההחלטות ברכישת דירה (בפרט ברכישת דירה ראשונה);
  4. בחינת הקשר בין מאפייני הזכאים לבין דפוסי הפעילות שלהם בתוכנית ושביעות רצונם ממנה.

הראיונות עם היזמים נועדו לבחון את הסוגיות האלה:

  1. מאפייני ההשתתפות של יזמים בתוכנית;
  2. מערך השיקולים המכוון את פעילות היזמים, עמדתם כלפי התוכנית ומידת שביעות הרצון שלהם ממנה.

שיטת המחקר

מחקר הזכאים התבסס על סקר אינטרנטי למילוי עצמי שהופץ בקרב כלל בעלי תעודת הזכאות (165,000 משקי בית). לאחר טיוב המידע התקבלו 23,608 שאלונים מלאים במידה מספקת לצורך הניתוח הסטטיסטי. מחקר היזמים התבסס על 15 ראיונות עומק עם יזמי נדל”ן בעלי מאפיינים מגוונים, שחלקם השתתפו בתוכנית וחלקם לא.

ממצאים

עיקרי הממצאים במחקר הזכאים

מאפייני הזכאים: שיעור גבוה של אנשים צעירים, של זוגות עם ילדים ושל גרים בשכירות, וכן של אנשים בעלי השכלה אקדמית, אנשים המתגוררים במרכז הארץ ואנשים השייכים לחמישונים 2 ו-3 מבחינת הכנסת משק הבית ברוטו. עוד נמצא בקרב הזכאים ייצוג יתר של חרדים וייצוג חסר של ערבים לעומת חלקם של שני המגזרים האלה בכלל האוכלוסייה בישראל. את מרבית הרכישות בתוכנית עשו זכאים מחמישונים 1–3 (בפריפריה 75% מכלל הרוכשים הם מהחמישונים האלה).

מאפייני הזכאים המוותרים על זכייה בהגרלה: זכאים שהשתייכו לסדרות ב’ או ג’ (קרי, נרשמו מאוחר יותר לתוכנית), בעלי הכנסה גבוהה, חרדים ותושבי מחוז ירושלים נמצאו בעלי סיכוי גבוה יותר לוותר על ההשתתפות בתוכנית ולרכוש דירה בשוק החופשי.

חיפוש דירה בעקבות התוכנית: קרוב למחצית מכלל הזכאים החלו לחפש דירה בעקבות התוכנית. הפרופיל החברתי-כלכלי שלהם מלמד כי הם משתייכים לקבוצות חברתיות חלשות.

התנהגות בשוק הדיור: זכאים שרכשו דירה במסגרת התוכנית שילמו בממוצע כ-100,000 ש”ח פחות מזכאים שרכשו דירה בשוק החופשי, קיבלו פחות עזרה כספית ממשפחתם (בסכום ובשיעור) והשקיעו הון עצמי בסכום קטן יותר – אך בשיעור גבוה יותר מערך הדירה. בהמשך לכך, הרוכשים במסגרת התוכנית נטלו משכנתה בשיעור גבוה יותר.

תכנון לעומת ביצוע: לעומת הרוכשים במסגרת התוכנית, שיעור גדול יותר של זכאים שרכשו דירה בשוק החופשי רכשו דירות קטנות ו/או יקרות יותר מאלו שתכננו לרכוש. מבחינת מקום הדירה, רוב הרוכשים במסגרת התוכנית רכשו דירה במחוז שבו חפצו, ומעט פחות ממחצית הצליחו לרכוש דירה ביישוב שבו רצו.

שביעות רצון: כשני שלישים מכלל הזכאים שהשתתפו בסקר השיבו כי ימליצו לחבר העומד בתנאי הזכאות להשתתף בתוכנית. עם זאת, פחות משליש ציינו כי הם מרוצים מהיבטים שונים של התוכנית.

עיקרי הממצאים במחקר היזמים

מאפייני היזמים: במסגרת המחקר רואיינו בכירים מחברות יזמיות מגוונות באופיין בתחום הבנייה למגורים: ותיקות וחדשות, הפועלות בהיקפים שונים ובאזורים שונים, פרטיות וציבוריות, יהודיות וערביות, יזמיות וגם כאלו העוסקות בייזום ובבינוי.

ניתוח תמטי: מהראיונות עם היזמים עלו שלוש תמות עיקריות המצביעות על יחסם הדו-ערכי של היזמים לתוכנית:

  1. השפעת מעורבות המדינה בפרויקט

א. מבחינת חלק מהחברות התוכנית מתאפיינת בעודף רגולציה אשר מצמצם את החופש היזמי ופוגע בהצלחת התוכנית, ואילו מבחינת חברות אחרות הרגולציה הקשיחה נותנת יתרון למקצוענות בהנדסה ובבנייה ולכן היא טובה לתוכנית;

ב. הבירוקרטיה והרגולציה מובילות לעיכובים ולפגיעה ביכולת לסיים פרויקטים בזמן סביר;

ג. הפחתת האי-ודאות בנוגע לפרויקטים מגדילה את נגישות המימון.

  1. השפעת מבנה המכרז של התוכנית

א. הקטנת עלויות הבנייה בעבור היזמים באמצעות ייתור המערך השיווקי, אחידות מפרט ומבנה הדירה, בנייה תעשייתית והתמריצים השליליים לעיכובי בנייה;

ב. שיטת המכרז משפיעה על התוצר האדריכלי, כלומר על האופן שבו יזמים מתכננים ומבצעים פרויקטים של התוכנית, בשונה מן הנהוג בשוק החופשי;

ג. שומה לא מדויקת של מכרזים על קרקע ועלויות פיתוח בלתי צפויות חושפות את היזמים לסיכונים ומגדילות ללא הצדקה את עלויות הדירה בעבור חלק מן הזכאים.

  1. השפעת ציבוריות התוכנית והתאגדות הזכאים על קבלת ההחלטות בפרויקט

א. התאגדות הזכאים והחשיפה התקשורתית נותנת כוח רב בידי הזכאים לעומת גורמים אחרים בתוכנית.

המלצות

להלן עיקרי ההמלצות לתוכנית מחיר למשתכן, או לתוכניות המשך, העולות מהממצאים בשני חלקי המחקר:

מחקר הזכאים

  • ביצוע הגרלות סמוך לקבלת היתר הבנייה, כדי לקצר את ההמתנה בין הזכייה לרכישה;
  • שיפור השירות של חברות הבקרה ושמירה על קשר רציף עם הזוכים;
  • גיוון התמהיל של גודל הדירות בפרויקטים והגדלת החלק של דירות ארבעה חדרים;
  • המשך תמהיל מכירת הדירות בפרויקטים והקצאת דירות לתוכנית ולשוק החופשי;
  • הגבלת גודל ההנחות באזורי הביקוש והגדלת המענקים בפריפריה;
  • שיווק מכרזים אטרקטיביים ביישובים ערביים בתיאום עם הרשויות המקומיות;
  • פיתוח כלי מדיניות נוספים, בתנאים המתאימים לאוכלוסייה הערבית המסורתית.

מחקר היזמים

  • הגדלת חופש הפעולה של יזמים באמצעות תמחור מבדיל ברמת הבניין ואפשרות לשלביות בביצוע ואכלוס פרויקטים;
  • ביצוע סקרי ביקוש לפני שיווק קרקעות והתחייבות המדינה לרכוש דירות;
  • שיפור התיאום בין הרשויות המקומיות ובין גופים ציבוריים אחרים לצורך קיצור ההמתנה לקבלת היתרי בנייה;
  • תִּקנוּן שומות של מכרזים עתידיים באמצעות השוואת שומות של עסקאות אמת לשומות המכרזים שנערכו לפני כן במדגם אקראי של פרויקטים מאוכלסים באזור מסוים.

המחקר הוזמן על ידי משרד הבינוי והשיכון ומומן בסיועו.